10 cosas que debería saber sobre hipotecas revertidas

Asegúrese de contar con información completa acerca de restricciones, cargos y comisiones aplicables.

fuente: AARP

En 2010, el U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD, Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos) aseguró más de 78.000 hipotecas revertidas. Estos préstamos protegidos por el gobierno federal, también denominados hipotecas HECM (hipotecas de conversión del capital sobre la vivienda), son una opción cada vez más utilizada por los estadounidenses mayores que buscan sacar provecho del valor líquido de su vivienda y envejecer en sus hogares.

Entre 1990 y el 2010 se emitieron más de 660.000 hipotecas revertidas.

A continuación, encontrará algunas preguntas frecuentes sobre estos préstamos:

P: ¿Qué es una hipoteca revertida?

R: Una hipoteca revertida es un tipo de préstamo especial que se encuentra garantizado con el valor líquido de su vivienda. Para poder acceder a este beneficio, debe tener al menos 62 años. Puede darle al dinero el destino que desee, desde pagar cuentas médicas hasta remodelar su hogar. A diferencia de un préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda tradicional, la hipoteca revertida no debe devolverse de inmediato, e incluso es probable que no deba hacerlo mientras viva. Por lo tanto, no tendrá que emitir cheques mensuales a su acreedor hipotecario. El programa de hipotecas revertidas HECM es administrado por la Federal Housing Administration (FHA, Administración Federal de Vivienda).

Vea también: Refinanciar después de los 50 años.

P: ¿Cualquier persona puede solicitar una hipoteca revertida?

R: No, porque es necesario tener, al menos, 62 años para hacerlo. También debe ser el propietario de su hogar, sin limitación alguna, o poder pagar el saldo del valor de su vivienda con el monto de la hipoteca revertida. Debe vivir en su hogar, y el hogar debe cumplir con determinados criterios establecidos por el HUD. La mayor parte de los hogares unifamiliares reúne dichos criterios para participar en el programa, al igual que algunos condominios, viviendas prefabricadas y estructuras de unidades múltiples que cumplan con los requisitos de la FHA.

P: ¿Cómo puedo solicitar una hipoteca revertida?

R: Al igual que con una hipoteca común, puede solicitar una hipoteca revertida a través de un prestamista hipotecario tradicional. Con anterioridad al otorgamiento de la hipoteca, deberá realizar una consulta arancelada con un asesor hipotecario. Por lo general, ese costo (de $125 aproximadamente) se deduce del monto del préstamo. Puede recibir la hipoteca revertida en una suma única, mediante una línea de crédito o en pagos mensuales. Los préstamos se ofrecen con tasas de interés fijas y variables. De hecho, en la actualidad, más del 70% de estos préstamos se otorgan con tasas fijas, aunque, en ese caso, el préstamo deberá solicitarse por el monto máximo del valor acumulado de la vivienda.

P: Si contrato una hipoteca revertida, ¿el banco pasará a ser el propietario de mi vivienda?

R: No, el deudor hipotecario continúa como propietario de la vivienda. Sin embargo, al venderla, usted o sus herederos deberán devolver al acreedor hipotecario el dinero otorgado mediante la hipoteca revertida, más intereses y otros cargos y comisiones. Usted o sus herederos se quedarán con el valor acumulado restante de la vivienda.

P: Si tengo una hipoteca revertida, ¿debo continuar pagando el seguro y los impuestos sobre la vivienda?

R: Sí. A diferencia de las hipotecas tradicionales, en las que el seguro y los impuestos se pagan desde una cuenta de fondos en custodia (escrow account), en las hipotecas revertidas usted deberá continuar pagando esos gastos. Si por algún motivo, su seguro de propietario de vivienda ha caducado, será preciso rehabilitar la póliza. También, debe estar al día con el pago de los gastos comunes aplicables.

P: ¿Cuándo debe cancelarse una hipoteca revertida?

R: Cuando el propietario muere, se muda o vende su hogar. El préstamo también se vuelve exigible de forma inmediata si no cumple con las condiciones del préstamo (si no paga los impuestos o el seguro sobre la vivienda, o si la vivienda se deteriora y no se realizan las reparaciones necesarias).

¿Las hipotecas revertidas son costosas? ¿Existe alguna otra alternativa?

Ayuda para hipotecas revertidas

P: ¿Las hipotecas revertidas son costosas?

R: En estos préstamos, las comisiones iniciales son altas (por ejemplo, las primas de seguro de la hipoteca, las tarifas de apertura y los costos de cierre), al igual que las comisiones regulares (primas de la hipoteca, intereses y comisiones de servicio) aplicables durante la vigencia del préstamo. Antes de contratar el préstamo, tendrá que analizar cuánto deberá desembolsar en comisiones para asegurarse de contar con el dinero suficiente para cubrir sus gastos.

Por ejemplo, al igual que en las hipotecas tradicionales, en el préstamo HECM estándar se aplica una prima de seguro inicial del 2% sobre el valor de la vivienda —no sobre el monto otorgado—. Por ejemplo, si su hogar está valuado en $400.000, la prima de seguro hipotecario inicial será de $8.000, sin importar si solicita un préstamo por $30.000 o uno por $200.000.

P: ¿Existe una alternativa más económica a la hipoteca revertida HECM estándar?

R: El nuevo HECM Saver loan (préstamo de ahorro HECM), lanzado en octubre del 2010, cobra únicamente el 0,01% del valor de la vivienda de forma inicial. No obstante, el préstamo tiene algunas restricciones, y por lo general la tasa de interés es más elevada y el monto del préstamo no es tan alto como en los préstamos HECM estándar. La suma que puede solicitar dependerá de su edad. Ambos préstamos requieren el pago continuo de primas de seguro equivalentes al 1,25% anual sobre el saldo del préstamo pendiente de cancelación.

P: ¿Cuál es la mejor edad para contratar una hipoteca revertida?

R: Si bien la edad mínima para solicitar una hipoteca revertida es de 62 años, Donald Redfoot, especialista en pólizas de seguro de AARP, recomienda posponer la contratación de una hipoteca de este tipo lo máximo posible para asegurarse de contar con el dinero en caso de que resulte necesario más adelante, por ejemplo, de requerir cuidados a largos plazo. Los datos recientes del HUD revelan que la edad promedio de los solicitantes de hipotecas revertidas ha disminuido de 77 a 73 años. “Aunque cancelar una hipoteca liberando recursos puede parecer una buena idea, los deudores hipotecarios deben comprender que están sacrificando ahorros futuros por un consumo presente”, afirma Redfoot. “Quienes solicitan un préstamo al comienzo de su jubilación corren el riesgo de quedarse sin fondos disponibles para más adelante, cuando pueden llegar a necesitarlos”.

P: ¿Cuáles son las alternativas a una hipoteca revertida?

R: “Estos préstamos apuntan a un grupo específico, pero pueden no resultar adecuados para todas las personas”, advierte Redfoot. Antes de optar por una hipoteca revertida, es preciso analizar otras opciones, como por ejemplo vender su vivienda y utilizar el dinero para comprar una vivienda más pequeña (y económica), o bien alquilar. Si desea conservar su hogar, pero necesita reducir gastos para llegar a fin de mes, piense en la posibilidad de conseguir un compañero de vivienda. Comience por preguntarles a los parientes o amigos con los que tenga una buena relación. Además de ayuda financiera, otra persona puede hacerle compañía y ayudar en las tareas del hogar. Dependiendo del valor de su casa, tal vez pueda refinanciar su hipoteca o contratar un préstamo sobre el valor acumulado de su vivienda o una línea de crédito.

No olvide analizar los beneficios públicos disponibles. Por ejemplo, si una persona tiene necesidades de atención médica o cuidados a largo plazo e ingresos limitados, puede solicitar ayuda de Medicaid.